공시 가격 등 상승 여파로 다주택자 종부세 부담이 커지고 있는 가운데 일단 버티기 증여, 전월세로 조세전가 가능성이 커지는 상황입니다. 

역대급으로 종합 부동산세 (종부세) 고지서를 받아 든 다주택자들의 고민이 깊어지고 있습니다. 종부세가 늘어나며 세금 부담이 커졌지만 그렇다고 팔기엔 양도세 부담이 만만치 않은 상황입니다. 대출을 받아서 집을 산 경우 점진적으로 오르는 금리도 무시할 수 없는 상황입니다. 

그럼에도 다주택자들은 일담 버티기에 나설 것으로 보이고 있으며 자녀에게 증여를 하거나 전세를 월세로 전환하는 등 세입자에게 조세를 전가하는 출구전략을 통해서입니다. 이에 무주택 세입자들의 주거 불안도 점점 커지는 분위기입니다. 

1. 다주택자 1년만에 -1,870만 원→5,589만 원으로 종부세 폭탄 

국세청은 올해분 종부세 고지서를 발송하기 시작하면서 다주택자들이 주택 처분 여부를 놓고 저울질에 나섰습니다. 

종부세는 매년 6월1일 기준으로 국내 재산세 과세 대상인 주택 및 토지를 소유한 사람에게 부과하는 세금입니다. 

주택분의 경우 공시가격 11억 원을 초과하는 1 주택자나 보유 주택의 합산 공시 가격이 6억 원을 초과하는 다주택자를 대상으로 합니다. 

올해 종부세를 결정하는 공시 가격, 공정시장가액 비율, 세율 등이 모두 오른 만큼 종부세 납부 대상자도 크게 늘었습니다. 

기획재정부에 따르면 올해 주택분 종부세 고지인원은 지난해(66만 7000명)보다 42% 증가한 94만 7000명에 달했습니다. 다만 1 주택자는 고령자, 장기보유자 등을 대상으로 공제 혜택이 크고 종부세 부과 기준액이 샹향(9억 원→11억 원)됩에 따라 부담이 크게 늘진 않을 것으로 예상됩니다. 

발등에 불이 떨어진 건 다주택자입니다. 

많게는 종부세 상승률이 세 자릿수에 달한 것으로 예상되는 상황입니다. 

1-1. 신한은행 부동산 투자자문 센터 의견 

시뮬레이션에 따르면 잠실주공 5단지 (전용면적 82㎡) 공시 가격 18억 5600만 원짜리 1가구 왕실 미 텐즈힐(전용 84㎡) 공시 가격 11억 5520만 원으로 1년 만에 198.. 95% 상승할 것으로 추산된다는 결과가 나왔습니다. 

재산세, 농어촌 특별세 지방교육세 등을 더한 보유세는 같은 기간 약 2992 만원에서 약 7553만 원으로 152.37% 오를 전망이라 합니다. 

시장에선 부담을 느낀 다주택자들이 일부 매물을 내놓을 것으로 보고 있으며 종부세 폭탄에다 주태 매수 관망세, 대출규제 강화, 점진적 금리 인상 등이 맞물려 이러한 상황이 벌어지고 있는 것으로 여겨집니다. 

1-2. 한국 부동산원 의견

주간 아파트 가격 동향 시계열 자료에 따르면 1월 셋째 주 기준 서울 아파트 매매 수급 지수는 전 주(1009)보다 1.3포인트 낮은 99.6을 기록하며 기준선인 100을 밑돌았습니다. 

이지수가 100 이하로 내려간 것은 지난 4월 첫째 주(96.1) 이후 약 7개월 만입니다. 지수가 100보다 작다는 것 사려는 사람보다 팔려는 사람이 더 많은 매도 우위 시장에 진입했다는 뜻입니다. 

대출을 활용해서 주택수를 늘린 다주택자의 경우 종부세와 금리부담이 가중되기 때문에 매물을 일부 내놓을 수 있다는 전망도 나오고 있고 경쟁 랙이 조금 떨어지는 주택을 매각하고 똘똘한 채에 집중하려는 전략을 쓸 것으로 보이는 상황입니다. 

2. 다주택자들은 '차라리 전월세 올릴래'라며 말하고 세입자들 어떡해야 하나?

당장은 다주택자들이 버 티기에 들어갈 것이란 전망이 우세합니다. 

여전히 집값 상승 기대감이 잔존하는 데다 양도세 부담도 크기 때문입니다. 정부는 지난해 7.10 대책을 통해 다주택자의 양도세 중과율을 10% 포인트 끌어올려(지방세 포함 최고 양도세율 82.5%) 지난 6월부터 적용하고 있습니다. 

이에 집을 팔기보다는 증여로 돌아서는 모습을 보이고 있습니다. 

2-1. 한국 부동산원 의견

올해 1~9월 전국 아파트 증여 건수는 6만 3054건으로 전년 동기(6만 5574건)에는 조금 미치지 못하지만 지난 2006년 관련 통계 집계 이래 역대 두 번째로 많은 수치를 기록했습니다. 

2-2. 부동산 114 의견 

올해 종부세는 이미 예상했던 수준이기도 하고 아직까지 상승에 대한 기대감이 남아있어 다주택자들이 집을 팔기보다는 증여 등 다른 출구를 모색하려고 할 것 이라며 특히 양도세 부담이 워낙 커서 서울뿐만 아니라 가격이 많이 오른 경기, 대구 등 지방에서도 증역 활발하게 이뤄지고 있다고 합니다. 

조세 전가 움직임도 포착되며 무주택 세입자들의 주거 불안도 점점 커지고 있습니다. 

각종 부동산 커뮤니티에는 종부세 납부 대상자들이 종부세 감당하기 힘들면 전원세 가격을 올릴 수밖에 없습니다. 

집주인들이 집을 파는 대신 전세를 월세로 돌리거나 임대료를 높이는 방식으로 세 부담을 세입자에게 떠넘기는 것입니다. 

서울 부동산 정보 광장에 따르면 올해 들어 11월까지 서울에서 월세가 조금이라도 낀 임대차 거래량은 5만 6175건으로 1~11월 기준 역대 최다를 기록했습니다. 

월세 수요가 늘면서 가격도 오로고 있으며 서울 아파트 평균 원세 가격은 지난달 1123만 4000원으로 전년 동월(112만 원) 대비 11만 4000원(10.2%) 올랐습니다. 

2-3. NH농협은행 부동산 의견 

양도세 부담이 워낙 큰 데다 대출 규제 강화, 금리인상, 대산 이유 등이 맞물리면서 일단 기다려보자는 관망세가 우세할 것 같다며 집을 팔지 않고 버티는 동안에는 조세 부담을 세입자들에게 전가시키려는 움직임이 많을 것 같다고 내다보고 있습니다.

종부세 부담을 느낀 집주인들이 임대료를 올리려 할 텐데 전세의 경우 대출 규제로 추가 대출이 쉽지 않을 것이라 내다보고 있으며  금리인상으로 이자 부담도 점점 커지고 있습니다. 결국 월세로 전환하게 될 가능성이 있다고 합니다. 

청년층의 주택구입을 원하는데 지원은 전월세 대출만 미국, 영국 생애 첫 집에 문턱을 낮춘 장기 저리 대출 주택구입용 통장 등 자산 증식 지원은?

2030 청년세대들이 기댈 데라곤 정부밖에 없지만 정부의 주거 금융 지원은 턱없이 부족합니다. 청년들의 수요나 시장의 흐름도 괴리가 큽니다. 

전셋값이 최근 1~2년 세 억 단위로 올랐지만 전세대출 지원금은 이에 미치지 못하고 2030 세대들이 원하는 주택구입자금지원은 사실상 전무한 상황이라 할 수 있습니다. 

미국이나 역국 등 해외 선지국에선 생애천 주택 구입에 대출, 세금 등 다 야한 지원을 하고 있다는 점에서 우리나라와 대조됩니다. 

이들 나라에서도 청년들이 주거비용이 올라가는 등 주거 불안이 심화하고 있어 정책적으로 청년층의 주택 구입 부담을 덜어주고 궁극적으로 자산 증식에 도움을 주기 위한 금융지원 프로그램을 운영하고 있습니다. 

1. 주택구입 원하는데 지원은 전월세 대출만 가능하다. 

2020년 주거실태 조사에 따르면 청년 가구가 필요한 주거지원으로는 전세자금 대출 지원 (39.1%), 주택구입자금 대출 지원(23.4%), 월세 보조금 지원 (16.3%)등 금융지원이 절실한 것으로 나타났습니다. 

하지만 정부의 금융지원 상품은 여전히 박하다고 할 수 있습니다. 

주택도시 기금의 청년 전용 상품은 전원세 자금 대출만 있습니다. 전원 세지원 상품의 대출 한도는 가장 많은 게 1억 원으로 중소기업 취업 청년 전월세 보증금 대출이 있습니다. 

청년전용 버팀목 전세자금은 7000만원에 불과합니다. 치근의 전셋값 규모는 물론이고 최근 2년 동안 전셋값 증가분에도 못 미치는 금액입니다. 

청년전용 금융지원

올해 9월기준 서울 전세 중위 매매 가격은 6억 2680만 원(KB리브 부동산)입니다. 2년 전 계약했다고 하면 다시 중위 매매 가격인 4억 329억 원보다 1억 9441만 원 울랐습니다. 2억원 가까운 돈을 2030 청년세대들이 월급만을 모아 마련하기 힙듭니다. 

그나마 신혼부부 전용 전세자금을 이용할 경우 수도권 2억 원 9 수도권 외 1.6억 원 ) 이내 임차보증금의 80% 이내에서 대출이 가능하지만 수도권 임차보증금이 3억 원 아하여야 대출이 가능합니다. 

신혼부부 전용 버팀목 전세자금 대출 건수는 대출이 시작된 2018년 3만 5697건에서 2020년 2만 9300건으로 6397건(17.9%) 감소한 것으로 나타났습니다. 

이런 정태도 상품들이 시장 상황을 반영하지 못할 뿐 아니라 소득 자산 요건 등도 까다뤄 우 맞벌이 청년, 신혼부부 등의 가구가 이용하는데 제약이 많습니다. 

청년들의 주택 구입에 대한 수요가 폭발하는 상황에서 주택구입 자금에 대한 지원이 없다는 점도 우려를 낳고 있습니다. 

2019년 주거실태조사에선 30대에서 주택 구이 자금 이용률이 37.6%로 전 연령대에서 가장 높았습니다. 

-40대 27%

-30대 미만 15.6%

-50대 14.9% 순이었습니다. 

순전히 민간 금융시장에서 재주껏 빌려야 하는 셈이었었습니다. 

정책지원으론 서민들을 위한 내 집 마련 디딤돌 대출이 있기는 하지만 만 30세 이상의 무주택 세대주를 대상으로 한다고 합니다. 

국토부의 주거래 실태조사는 청년을 만 19세~만 34세(청년 기본법)로 보고 있는데 만 30세 미만의 청년들은 이용할 수 없습니다. 

주택 산업연구원에 따르면 청년에 대한 정부 지원은 대부분 전세지원이고 자가 지원은 연령기준이 다랄 지원대상에도 제약이 있으며 청년들이 월세에서 전세로, 또 자가로 주거상향을 할 수 있도록 지원하고 연계하는 주거 금융 프로그램을 만들어야 한다고 강조했습니다. 

2. 미국의 경우 생애 첫 주택 구입에 집값 97% 대출이 가능하다. 

해외 선진국들은 청년층 주거 부담을 낮추기 위해 집값의 상당 금액을 대출해주는 것은 물론이고 일정기간 무이자 혹은 저금리, 장기 대출을 해주고 있습니다. 

특히 생애 첫 주택구입에 대해선 대출 문턱을 낮춰주는 제도가 보편화돼 있습니다. 

통장(혹은 계좌)에 지원금을 얹어주는 식으로 자산증식을 지원하고 있는 점도 특징입니다. 

주택산업연구원에서 조사한 자료에 따르면 미국은 'First time Home Buyer Program'을 통해 중위 소득 이하 가구의 첫 주택 구매자들에게 금융, 세제 혜택 등을 제공한다고 합니다. 

대표적으로 뉴욕은 'Achieving the Dream Program'을 통해 집값의 97%까지 대출이 가능하다고 합니다. 3명 이상의 가족은 90%까지입니다. 

부동산 가치의 1% 이하의 차입자 현금 기여를 요건으로 하지만 주택 대해 120일 동안 무이자를 적용하고, 이후 낮은 이자로 30년간 대출해 줍니다. 

아이오아는 'First Home Plus Program'을 통 해신용 점수 640점 이상인 천 주택 구매자들에게 30년간 고정금리 모기지를 제공합니다. 마감 및 계약금 비용 등으로 2500달러를 지원해 줍니다. 

이외에 천 주택구입 지원제도와 비슷한 'FHA(Federal Housing Administration) Mortgage Loan Program'을 통해서도 갓 졸업한 대학생, 신혼부부, 신용불량자 등의 주택구입을 지원하기도 합니다. 

해외 청년 주거 지원 사례

영국은 청년들의 과도한 주거비 부담으로 자시 소유 가능성이 낮아지면서 주거사다리로 상향 이동하지 못하고 임차인으로 남아 있어야 하는 상황이 다수 발생하면서 이에 따른 지원책이 다양합니다. 

주택산업 연구원에 따르면 영국은 다른 유럽 국가에 비해 이른 나이에 자녀를 독립시키는 국가인 만 큰 임대료 지원과 함께 주택 구입자금 마련에 도움을 주는 정책을 도입했습니다. 

'LISA(Lifetime lndividual Savings Account)는 첫 집을 구매(45만 파운드, 현제 환율 약 7억 2000만 원 수준)하거나 노후 대비용으로 저축할 수 있는 통장입니다. 

18세부터 39세 사이에 통장을 개설할 수 있고 50세까지만 사용 가능하다고 합니다. 

저축금의 25%를 정부에서 매년 추가 지금 해주며 최대 매년 1000파운드(약 161만 원)까지 가능합니다. 

또 첫 집 (신축) 구매할 때 주택 금액의 20%(런던 40%)까지 대출해주는 'Help To Buy'정책도 있습니다. 

무이자라는 점이 눈에 띕니다. 

싱가포르는 중앙적립기급 (CPF)을 통해 근로자와 고용주가 임금의 일정 비율을 매월 강제 적립하는 제도를 통해 정부가 주택 마련을 지원합니다. 적립금은 주택구입, 교육비, 의료비 등에 활용합니다. 

또 'Enhamced CPF Housing Grants'를 통해 첫 주택을 구입할 때 월평균 소득이 9000달러 이하면 최대 8만 달러까지 지원을 받을 수 있다고 합니다. 소득에 따라 지원금은 차등됩니다. 

우리나라처럼 청년에 박힌 곳이 없습니다. 청년 가구의 소득 자산 제약을 고려한 equity 타입(지분 적립형) 대출, 수익 공유형 모기지 등의 주거 금융 프로그램을 설계하고 이를 통한 자산형성을 지원해야 한다고 주택산업연구원의 실장이 말하였습니다. 

선진국처럼 우리나라도 대출 제도 개선이 필요하다고 생각합니다. 

다음에 더 좋은 소식을 찾아오겠습니다.